ReadyPlanet.com
dot
ค้นหาบ้านและที่ดิน


  [Help]
dot
dot
รับฝากขายบ้าน ที่นี่
dot
bulletรับฝากขายบ้าน ฟรี
bulletฝากขายบ้าน ทำอย่างไร
bulletรับฝากขายที่ดิน ฟรี
dot
ซื้อบ้าน ทรัพย์สิน
dot
bulletบ้านเดี่ยว
bulletทาวเฮ้าส์
bulletตึกแถว
bulletที่ดินเปล่า
bulletคอนโดมิเนียม
bulletเช่าหรือเซ้ง
bulletหอพัก อพาร์ทเม้นท์
bulletโรงงาน โกดัง
bulletโรงแรม รีสอร์ท
bulletสวนผลไม้
bulletแบบบ้าน ประเภทต่างๆ
dot
สาระน่ารู้
dot
bulletแหล่งซื้อ บ้านมือสอง
bulletตรวจสอบราคาประเมิน
bulletค่าธรรมเนียมการโอน
bulletตรวจสอบคนล้มละลาย
bulletกลโกงที่ดิน
bulletนายหน้าขายบ้าน
dot
ข่าวอสังหาริมทรัพย์
dot
bulletซื้อบ้าน งานบ้านมือสอง
bulletภาพงานบ้านมือสองแห่งชาติ
bulletเอกสารปลอมกู้ซื้อบ้าน
bulletcp ลุยอสังหาฯ จีน
bulletคอนโด กับแนวโน้ม 3ปี
dot
จิปาถะ
dot
bulletสินเชื่อซื้อบ้าน
dot
Newsletter

dot


เพิ่มเพื่อน


Refinance

รีไฟแนนซ์ (Refinance)

 

            คือ การกู้เงินก้อนใหม่เพื่อไปใช้คืนเงินกู้ก้อนเก่า โดยผู้กู้ได้ประโยชน์มากกว่า  จากเงินกู้ก้อนใหม่ เนื่องจากได้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่าเดิม ประโยชน์ที่ว่านี้ เช่น สามารถลดเงินต้นได้เร็วขึ้น เงินงวดต่อเดือนถูกลง เป็นต้นแต่มีข้อพิจารณาที่ผู้กู้ต้องคิดก่อนการตัดสินใจรีไฟแนนซ์

 

             ประการแรก ดอกเบี้ยถูกกว่าโดยดอกเบี้ยที่ถูกกว่าจะมีผลทำให้เงินงวดที่ต้องชำระ ในแต่ละงวดลดลง ผู้กู้สามารถประหยัดจากเงินกู้ก้อนใหม่เท่ากับบรรลุเป้าหมายของการเปลี่ยนแหล่งเงินกู้ได้แล้ว   แต่เนื่องจากการรีไฟแนนซ์ทุกครั้งจะมีค่าใช้จ่าย ดังนั้นการพิจารณาเพียงเห็นว่าดอกเบี้ย (ธนาคาร) แห่งใหม่ถูกกว่าเท่านั้นจึงไม่พอ

 

             ประการที่สอง ค่าใช้จ่ายที่ผู้กู้จะต้องจ่ายเมื่อมีการรีไฟแนนซ์เกิดขึ้นจะประกอบด้วย 3 ส่วน คือ ส่วนที่จะต้องจ่ายให้กับสถาบันการเงินเดิม, จ่ายให้กับสถาบันการเงินใหม่ และจ่าย ให้กับกรมที่ดินดังนี้

 

จ่ายให้กับสถาบันการเงินเดิม   คือ ค่าเบี้ยปรับในกรณีผู้กู้ไถ่ถอนก่อนกำหนด

เนื่องจากธนาคารส่วนใหญ่จะคิดค่าปรับกรณีไถ่ถอนก่อนโดยกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนประมาณ

2 – 5 ปี หากผู้กู้ไถ่ถอนก่อนเวลาที่กำหนดจะต้องเสียค่าปรับเฉลี่ยในอัตราตั้งแต่ 1 – 5% ของ

วงเงิน ที่ขอกู้ หรือยอดเงินต้นคงเหลือ แต่ก็มีบางธนาคารที่ไม่คิดค่าปรับในส่วนนี้ อาทิ ธนาคาร

อาคารสงเคราะห์ และ ธนาคารออมสิน ไม่คิดค่าปรับกรณีชำระเงินกู้หมดก่อนครบกำหนด

สำหรับเงินกู้ประเภทอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นต้น

 

จ่ายให้กับสถาบันการเงินใหม่  ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมแรกเข้าหรือ

ค่าธรรมเนียมในการปล่อยกู้ ธนาคารส่วนใหญ่จะคิดประมาณ 0 – 3% ของวงเงินกู้ บางแห่งไม่

คิดค่าธรรมเนียมส่วนนี้ ค่าประเมินราคาหลักประกันประมาณ 0.25 – 2% ของราคาประเมินของ

กรมที่ดิน หรือประมาณ 1,500 – 10,000 บาท ขึ้นอยู่กับวงเงินที่ขอกู้ และทำเลที่ต้องของ

หลักประกันด้วย (กรณี รีไฟแนนซ์กับสถาบันการเงินเดิมอาจไม่ต้องจ่ายค่าประเมิน) ค่า

ทำประกันอัคคีภัยประมาณ 2,000 บาท ต่อบ้านมูลค่า 1 ล้านบาท (ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่าย

ให้กับธนาคารเก่าและใหม่แต่ละแห่ง จะไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร)

 

จ่ายให้กับกรมที่ดิน ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง จำนวน 1% ของวงเงินที่ขอกู้

(และค่าอากร จำนวน 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่)

 

ข้อพิจารณาเมื่อคิดจะ “รีไฟแนนซ์”

นักการธนาคารกำหนดเป็นหลักสูตรง่าย ๆ ในการพิจารณาว่าการรีไฟแนนซ์แต่ละ

ครั้งคุ้มค่าหรือไม่ ให้พิจารณาจากส่วนประกอบ 3 ส่วน คือ ส่วนประหยัดจากอัตราดอกเบี้ยที่

ลดลงแล้ว (เทียบจากค่างวดที่ต้องผ่อนชำระระหว่างสถาบันการเงินเดิมและที่ใหม่, ค่าใช้จ่ายที่

เกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์ และจุดคุ้มทุน) ดังนี้

 

ส่วนประหยัดต่องวด ซึ่งเกิดจากอัตราดอกเบี้ย (ใหม่) ที่ต่ำลง

ตัวอย่าง นาย ก กู้เงินกับธนาคาร A วงเงินกู้ 1,000,000 ล้านบาท ในอัตราดอกเบี้ย

7% ระยะเวลากู้ 25 ปี จ่ายค่างวดจำนวน 7,068 บาท/เดือน ผ่อนชำระได้ 2 ปี มียอดหนี้คงค้าง

จำนวน 967,709 บาท

 

กรณีที่ 1 นาย ก ยังคงผ่อนกับธนาคาร A เงื่อนไข คือ วงเงินกู้หรือยอดหนี้คงค้าง967,709 บาท

             อัตราดอกเบี้ย 7% ระยะเวลากู้ 23 ปี (ระยะเวลาผ่อนที่เหลืออยู่)

กรณีที่ 2 นาย ก รีไฟแนนซ์กับธนาคาร B ในวงเงินกู้เท่ากับยอดหนี้คงค้าง =967,709 บาท

             อัตราดอกเบี้ยเพียง 4.50% ระยะเวลากู้ 23 ปี (ระยะเวลาผ่อนที่เหลืออยู่)

    การคำนวณเงินงวดระหว่างการผ่อนชำระกับธนาคารเดิมกับการรีไฟแนนซ์ธนาคารใหม่

ปรากฏว่าหากเลือกรีไฟแนนซ์ นาย ก จะสามารถประหยัดเงินต่องวดได้ถึงงวดละ 1,422บาท

(ดูตารางที่ 1 ประกอบ)

 

 

 

 

ตาราง 1   เปรียบเทียบการชำระเงินงวดระหว่างสถาบันการเงินเดิม   และรีไฟแนนซ์กับสถาบัน

              การเงินใหม่ของ นาย ก

 

สถาบันการเงินเดิม (A)

รีไฟแนนซ์กับสถาบันการเงินใหม่ (B)

เงินต้นที่เหลืออยู่ =                   969,709 บาท

เงินต้นที่เหลืออยู่ =                969,709 บาท

ระยะเวลาผ่อนที่เหลืออยู่ =                      23 ปี

ระยะเวลาผ่อนที่เหลืออยู่ =                 23  ปี

อัตราดอกเบี้ย =                               7% ต่อปี

อัตราดอกเบี้ย =                        4.5% ต่อปี

เงินงวดที่ผ่อนชำระ =                      7,068 บาท

เงินงวดที่ผ่อนชำระ =                 5,646 บาท

 

                                                                                             ส่วนประหยัดต่องวด = 1,422 บาท

 

   ส่วน ค่าใช้จ่าย ที่ นาย ก จะต้องจ่ายในการรีไฟแนนซ์ในครั้งนี้มีดังนี้

 

1. ค่าปรับในการไถ่ถอนก่อนกำหนด 3 ปี = 2% ของยอดหนี้คงเหลือ (บางแห่งคิดจากยอดเงินต้นทั้งหมดแต่ละธนาคารคิดไม่เท่ากัน) คือ 969,709 บาท = 19,394 บาท (จ่ายให้กับ ธนาคารเดิม (A) เนื่องจาก นาย ก ผ่อนชำระเงินกู้ได้เพียง 2 ปี ก็นำไปรีไฟแนนซ์

 

2. ค่าจดจำนอง = 1% ของราคาประเมิน (คิดจากราคาประเมิน 1,000,000 บาท)  = 10,000 บาท

 

3. ค่าอากร = 0.05% ของยอดวงเงินกู้ที่รีไฟแนนซ์ คือ 969,709 บาท = 484บาท

 

4. ค่าเบี้ยประกันภัยประมาณ 2,000 บาท (คิดจากมูลค่าบ้าน 1,000,000 บาท) รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่  

                         นาย ก จะต้องจ่ายในการรีไฟแนนซ์ครั้งนี้ประมาณ  31,878 บาท (ดูตาราง ประกอบ)

 

หมายเหตุ * ถ้า นาย ก ผ่อนกับธนาคารเดิม (A) เกิน 3 ปีขึ้นไป ก็ไม่ต้องเสียค่าเบี้ยปรับ

                 จำนวน 19,394 บาท ฉะนั้นค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ครั้งนี้ของ นาย กจะเหลือเพียง   

                  12,484 บาท

 

 วิธีหาจุดคุ้มทุน ในการรีไฟแนนซ์ นำค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ หารด้วย ส่วนประหยัดต่องวด ผลลัพธ์ที่ได้     

                       เท่าไหร่ก็คือ จุดคุ้มทุนนั้นเอง

                  (ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ หารส่วนประหยัดต่องวด = จุดคุ้มทุน)

 

               กรณีของ นาย ก การหาจุดคุ้มทุนในกรณีรีไฟแนนซ์จะเท่ากับ 31,878 หาร 1,422ผลลัพธ์ คือ 22.42 หมายความว่า ส่วนประหยัดต่องวดจะคุ้มค่ากับค่าใช้จ่ายไปในการไฟแนนซ์ครั้งนี้ต้องใช้เวลา 22.42 เดือนนั่นเองแต่ในกรณีที่ยกตัวอย่างมานี้ นาย ก มีค่าใช้จ่ายในส่วนที่ค่าปรับกรณีไถ่ถอนก่อนกำหนด 3 ปี ทำให้ยอดรวมค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง จึงทำให้จุดคุ้มทุนมีระยะเวลาค่อนข้างยาว  แต่ถ้าผู้ที่ผ่อนมานานเกินเวลาที่ธนาคารจะคิดค่าปรับจุดคุ้มทุนจะสั้นมาก ในกรณีนี้การรีไฟแนนซ์ไปหาธนาคารใหม่ ที่คิดดอกเบี้ยถูกกว่าก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจไม่น้อย

 

(ตัวเลขการคำนวณต่าง ๆ ป็นเพียงการประมาณการเท่านั้น ในการกู้จริงตัวเลขอาจจะมากกว่าหรือต่ำกว่า)

 

ข้อมูลจาก วารสารสวัสดิการสาร กรมสวัสดิการทหารบก ฉบับ มี..๔๙

..วิษณุ เนียมคำ

หน.ผวค๑ กนผ.กพ.ทอ.

 




รีไฟแนนซ์