dot
ค้นหาบ้านและที่ดิน


  [Help]
dot
dot
รับฝากขายบ้าน ที่นี่
dot
bulletรับฝากขายบ้าน ฟรี
bulletฝากขายบ้าน ทำอย่างไร
bulletรับฝากขายที่ดิน ฟรี
dot
ซื้อบ้าน ทรัพย์สิน
dot
bulletบ้านเดี่ยว
bulletทาวเฮ้าส์
bulletตึกแถว
bulletที่ดินเปล่า
bulletคอนโดมิเนียม
bulletเช่าหรือเซ้ง
bulletหอพัก อพาร์ทเม้นท์
bulletโรงงาน โกดัง
bulletโรงแรม รีสอร์ท
bulletสวนผลไม้
bulletแบบบ้าน ประเภทต่างๆ
dot
สาระน่ารู้
dot
bulletแหล่งซื้อ บ้านมือสอง
bulletตรวจสอบราคาประเมิน
bulletค่าธรรมเนียมการโอน
bulletตรวจสอบคนล้มละลาย
bulletกลโกงที่ดิน
bulletนายหน้าขายบ้าน
dot
ข่าวอสังหาริมทรัพย์
dot
bulletซื้อบ้าน งานบ้านมือสอง
bulletภาพงานบ้านมือสองแห่งชาติ
bulletเอกสารปลอมกู้ซื้อบ้าน
bulletcp ลุยอสังหาฯ จีน
bulletคอนโด กับแนวโน้ม 3ปี
dot
จิปาถะ
dot
bulletสินเชื่อซื้อบ้าน
dot
Newsletter

dot


เพิ่มเพื่อน


กลโกงที่ดิน
ระวังกลโกงที่ดิน

กลโกงที่ดินและวิธีป้องกัน

            การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภท ที่ดิน และ บ้าน เป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก  จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ  จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำเป็นต้องสูญเสียเงินทองไปอย่างไม่น่าเกิดขึ้น

            ในแง่การลงทุนแล้วถือว่าเป็นความเสี่ยงลักษณะหนึ่งที่ไม่อาจเลี่ยงได้  เพราะในทางปฏิบัติแล้วเราไม่สามารถรู้ได้เลยว่าคนที่เราพบปะ  ติดต่อพูดคุย  หรือทำธุรกรรมที่ดินด้วย  จะเป็นคนดีหรือคนเลวกันแน่  แต่แม้กระนั้นก็ตาม  เรายังคงมีหนทางในการสร้างเกราะชั้นดีในการป้องกันตัวเองจากเหล่าทุจริตชนเหล่านี้ได้ง่าย

กลโกงที่ดิน

            สำหรับกลโกงที่ดินที่เกิดขึ้นในบ้านเรา เป็นประจำถ้าสรุปกันออกมา  คงหนีไม่พ้นกลโกงยอดนิยม  12  รูปแบบด้วยกันดังต่อไปนี้

            1.  ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินนำโฉนดของตนไปประกันเงินกู้กับผู้อื่นโดยไม่ได้จดทะเบียน  แล้วแอบมาขอรับใบโฉนดที่ดินสูญหายไป  เมื่อได้รับใบแทนใบแทนโฉนดแล้วก็นำไปจดทะเบียนขาย  ขายฝาก  หรือจำนองผู้อื่นต่อไป  ทำให้เกิดปัญหาเจ้าของเงินต้องฟ้องศาลให้เพิกถอนใบแทนเพื่อให้โฉนดเดิมมีผลต่อไป  ส่วนผู้ซื้อที่ดินหรือผู้รับจำนองใบแทนโฉนดซึ่งผู้เพิกถอนก็ฟ้องร้องไล่เบี้ยเอาจากเจ้าของที่ดินอีกที

            2.  ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินทำสัญญาซื้อขายที่ดินรับเงินไปแล้วบางส่วนหรือทั้งหมด  ให้ผู้อื่นครอบครองที่ดินก่อนแล้วแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ภายหลัง  ต่อมาผู้ถือกรรมสิทธิ์นำโฉนดไปจดทะเบียนให้แก่ผู้อื่นอีก

            3.  ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหลอกลวงผู้ซื้อโดยการชี้ที่ดินขายให้ผิดกับความจริง  เช่น  สภาพที่ดินอยู่ไกลถนน  ไกลแม่น้ำ  หรือสภาพที่ดินเป็นถนน  หรือถูกน้ำเซาะพังหายไป  หรือจำนวนที่ดินไม่ครบ  เวลาพาผู้ซื้อไปดูที่ดินจะชี้ที่ดินแปลงอื่นซึ่งอยู่ใกล้ถนนหรือไกลน้ำบางครั้งถึงกับลงทุนขุดย้ายหลักเขตที่ดินโดยนำหลักเขตที่มีเลขหมายตรงกับโฉนดมาปักไว้แทนก็มี

            4.  ผู้ถือกรรมสิทธิ์แบ่งขายที่ดินเป็นแปลง ๆ  ด้วยวิธีผ่อนชำระ  จะมีการนัดจดทะเบียนโอนกันเมื่อชำระเงินหมดแล้ว

            5.  ผู้ทุจริตอ้างตัวเป็นเจ้าของโครงการ  โดยแอบอ้างเอาที่ดินของคนอื่นมาปักป้ายประกาศสร้างโครงการบ้านจัดสรร  เปิดสำนักงานชั่วคราว  ลงทุนพิมพ์โฆษณาเปิดให้จองบ้าน  โดยให้ผู้จองวางมัดจำหรือจ่ายเงินดาวน์จากนั้นก็เชิดเงินหนีหายไป  โดยไม่มีการทำโครงการแต่อย่างใด

            6.  ผู้ทุจริตเป็นเจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรแต่ไม่ทำตามที่ประกาศและโฆษณาไว้  เช่น  โฆษณาว่าจะตัดถนนให้  สร้างสวนสาธารณะ  สนามเด็กเล่น  ฯลฯ  แต่ต่อมาพอสร้างเรียบร้อยแล้ว  ก็นำสิ่งต่าง ๆ  นั้นไปแสวงหาประโยชน์ส่วนตัว  เช่น  ให้บุคคลอื่นเช่าเป็นตลาดหรือบางครั้งนำที่ดินดังกล่าวไปจำนอง

            7.  ผู้ทุจริตหลอกลวงหรือลักเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้เป็นชื่อของตน  แล้วนำไปประกันเงินกู้หรือทำสัญญาจะซื้อขายกับผู้อื่น  การทุจริตหลอกลวงรูปแบบนี้  ผู้ทุจริตจะไม่เข้าไปเกี่ยวข้องกับพนักงานเจ้าหน้าที่  แต่จะติดต่อหาเงินจากบุคคลภายนอกโดยทำสัญญากู้กันเอง  หรือทำสัญญาจะซื้อจะขายรับเงินมัดจำไว้ล่วงหน้า  เมื่อได้เงินแล้วก็หายตัวไปเลย

            8.  ผู้ทุจริตหลอกลวงหรือลักเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแล้วทำใบมอบอำนาจปลอมชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ขายให้ผู้อื่นไป  หรือทำทีขอยืมโฉนดจากเจ้าของที่ดินเพื่อไปดูเพื่อช่วยหาผู้ซื้อ  หรือขอไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน  เสร็จแล้วทำโฉนดปลอมคืนให้เจ้าของที่ดินไป

            9.  ผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินและใบมอบอำนาจของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ลงชื่อไว้โดยมิได้กรอกข้อความใด ๆ  โดยผู้ถือกรรมสิทธิ์ตั้งใจมอบอำนาจให้จำนองหรือขอสอบเขตที่ดิน  แต่ผู้รับมอบอำนาจทุจริตนำมากรอกข้อความให้เป็นเรื่องจดทะเบียนขายหรือขายฝาก

            10.  ผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแล้วปลอมตัวว่าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมาขอจดทะเบียนขาย  โดยปลอมลายเซ็นและปลอมบัตรประชาชน  เมื่อมาติดต่อขอจดทะเบียนขายที่ดินพนักงานเจ้าหน้าที่เรียกดูบัตรประชาชนก็ปรากฎว่าชื่อเป็นเจ้าของที่ดินจริง  ลายเซ็นในสารบบเรื่องเหมือนเดิม  จึงยอมจดทะเบียนให้ไป  ปัญหารูปแบบนี้มักเกิดขึ้นในหมู่คนใกล้ชิดกันเป็นสำคัญ  โดยเจ้าของโฉนดให้ไปพร้อมกับบัตรประชาชน

            11.  ผู้ทุจริตกระทำตนเป็นนายหน้าวิ่งเต้นขายที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดิน  โดยขอค่านายหน้าแล้วหลอกให้เจ้าของที่ดินเซ็นสัญญามัดจำผูกมัดให้โอนที่ดินให้ก่อน  โดยชำระเงินแต่บางส่วน  ที่เหลือจะชำระภายหลังจากนั้นจะสมคบกับผู้ซื้อ  ผู้รับจำนอง  หรือผู้รับซื้อฝากจดทะเบียนที่ดินนั้นต่อไปโดยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือให้

            12.  ผู้ซื้อไม่ยอมชำระเงินให้ครบถ้วนเมื่อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว  หรือนำที่ดินดังกล่าวที่มีการตกลงจะซื้อจะขายกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ไปขายให้บุคคลอื่น  โดยที่ตนได้รับส่วนกำไรจากการขาย

 

วิธีป้องกันการถูกหลอกลวงเกี่ยวกับที่ดิน

            สำหรับแนวทางและวิธีการป้องกันทุจริตหลอกลวงเกี่ยวกับที่ดิน  เพื่อใช้เป็นหลักปฏิบัติในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่อไป  ประกอบด้วยแนวทางต่าง ๆ  ดังต่อไปนี้

            1.  ต้องเก็บรักษาโฉนดไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย  ทั้งนี้โฉนดที่ดินหรือ  น.ส.  3  เกิดสูญหายขึ้นมาต้องรีบแจ้งความโดยด่วน  และไปขอให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนให้ใหม่ทันที

            2.  อย่าทำสัญญากู้เงินเองโดยรับมอบโฉนดไว้เป็นประกันเป็นอันขาด  เพราะอาจเป็นโฉนดปลอมหรือโฉนดที่ถูกหลอกลวงมา  หลักปฏิบัติที่ถูกต้องควรนำโฉนดไปขอตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนเมื่อแน่ใจแล้วให้ขอจดทะเบียนรับจำนอง  หรือรับซื้อฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

            3.  อย่าหลงเชื่อมอบโฉนดของท่านให้ผู้อื่นถ้าจำเป็นจริง    ควรมอบให้เฉพาะกับบุคคลที่เชื่อถือได้เท่านั้น  และขอให้หลีกเลี่ยง

การมอบโฉนดให้คนอื่นไปพร้อม    กับบัตรประชาชน

            4.  อย่าเซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด  ทั้งนี้บุคคลผูรับมอบอำนาจจะต้องเป็นบุคคลที่ไว้ใจได้  และการมอบอำนาจทุกครั้งต้องระบุให้ขัดเจน  เช่น  จะขายก็ว่าขาย  จะจำนองก็ว่าจำนอง  และต้องลงรายละเอียดทุกอย่างให้เรียบร้อยก่อน  จึงจะเซ็นมอบอำนาจให้ผู้ใดไป

            5.  ก่อนซื้อ  รับจำนอง  หรือรับซื้อฝากที่ดิน  ควรไปตรวจสอบที่ดินด้วยตนเองให้แน่นอนก่อนว่าที่ดินอยู่ที่ใหน  สภาพเป็นอย่างไร  ราคาพอสมควรหรือไม่  นอกจากนั้นควรไปขอตรวจสอบหลัดฐานที่สำนักงานที่ดินด้วย  ทั้งนี้ถ้าเป็นไปได้ก่อนจะซื้อขายที่ดินควรจะทำการรังวัดเสียก่อน

            6.  การซื้อที่ดินทุกครั้ง  เมื่อได้ชำระเงินแล้วต้องโอนลงชื่อผู้ซื้อทันที  อย่าไปหลงเชื่อผู้ขาย

            7.  กรณีท่านเป็นเจ้าของที่ดิน  ไม่ว่ากรณีใด ๆ  ก็ตามเมื่อไม่ได้รับเงินค่าที่ดินทั้งหมด  ห้ามโอนที่ดินให้ใครเป็นอันอันขาด  เว้นแต่กรณีมีหลักประกันที่สมบูรณ์ก่อนการโอน  เช่น  ผู้ซื้อได้มอบตั๋วสัญญาใช้เงินโดยมีธนาคารเป็นผู้อาวัล  จึงจะโอนให้ผู้ซื้อไปได้

           

8.  หมั่นตรวจสอบที่ดินของตัวเองทั้งทางทะเบียนและสภาพของดินอย่างสม่ำเสมอ  อย่างน้อยปีละ  1  ครั้งแม้จะไม่มีการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินก็ตามเพื่อเช็คว่าที่ดินของท่านยังอยู่ปกติหรือไม่  มีใครมาบุกรุกหรือเปล่า  และหลักฐานถูกต้องตามต้นฉบับสำนักงานที่ดินหรือไม่

            9.  อย่าหลงเชื่อนายหน้าให้มากนัก  เนื่องจากนายหน้าบางรายหวังผลประโยชน์ของตนเป็นใหญ่  ไม่คำนึงถึงอะไรทั้งสิ้น  ความเสียหายจึงเกิดขึ้นได้ทุกเวลา  ทางที่ดีควรติดต่อกับเจ้าของที่ดินหรือผู้จะซื้อบ้าง  ไม่ใช่ให้ผ่านนายหน้าทุกอย่าง

            10.  การซื้อที่ดินให้ซื้อจากผู้ที่ไว้วามใจได้เท่านั้นถ้าเป็นผู้ประกอบการให้ซื้อกับผู้ที่ได้รับอนุญาตจัดสรรแล้ว

            11.  ทำนิติกรรมเกี่ยงกับที่ดินทุกครั้งจะต้องมาจดทะเบียน    สำนักงานที่ดิน  จึงจะชอบด้วยกฎหมายทั้งนี้การรับโฉนดไว้เป็นประกันเงินกู้โดยไม่ได้จดทะเบียนมีค่าไม่ต่างอะไรกับการเก็บเศษกระดาษไว้เท่านั้น

            12.  อย่าหลงเชื่อคำโฆษณาหรือนายหน้าที่มาชักจูง  ควรตรวจที่ตั้งที่ดินด้วยตนเอง  เช่น  อยู่ไกล้ไกลถนน  และสภาพที่ดินเป็นอย่างไรก่อนซื้อ

อนุชา กุลวิสุทธิ์ : ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แบบมืออาชีพ